Que el mercado inmobiliario español está en plena recuperación es un hecho. Los precios están al alza, las ventas de casas aumentan mes a mes, la construcción también y cada vez es más fácil conseguir financiación. Sin embargo, no todos los vientos soplan a favor del mercado. Algunos, de hecho lo hacen más bien al contrario, restando algo de fuerza a la euforia colectiva.
Tal y como sucedió durante la gestación de la burbuja inmobiliaria, existe un indicador que comienza a despertar cierta inquietud en los entornos económicos. Nos referimos a los parámetros que tienen que ver con el esfuerzo que deben realizar las familias para comprar una casa. Para una familia cuyos ingresos sean de 2.000 euros netos mensuales, la cuota de la hipoteca no debería superar los 600 euros al mes.De hecho, este indicar es, a ojos de los expertos inmobiliarios, uno de los dos factores que ayudarán a contener el avance de los precios en el futuro más inmediato.
En su último informe inmobiliario, el banco alerta sobre cómo "la combinación de unos mayores precios inmobiliarios con un incremento muy leve de los salarios ha provocado que el porcentaje de renta bruta por hogar destinado al pago de la vivienda no haya bajado del 33% y el número de años de renta familiar destinados al pago de la vivienda haya aumentado desde 6,3 a principios de 2014 hasta 6,9 en el primer trimestre de 2017". Es decir, los ratios de esfuerzo financiero para la compra vuelven a ser exigentes y se alejan de las cifras que los expertos califican de 'prudentes'.
Los expertos señalan que el nivel esfuerzo no debería superar el 30%, ya que porcentajes superiores podrían comprometer otros gastos familiares e incluso producir la morosidad en las cuotas mensuales de la hipoteca. No obstante, para llegar con holgura y sin apuros a fin de mes, lo prudente sería que dicho porcentaje se movieran entre el 25% y el 35%. Así, por ejemplo, para una familia cuyos ingresos fueran de 2.000 euros netos mensuales, la cuota de la hipoteca no debería superar los 600 euros al mes.
Bajo el prisma de los años de salario íntegro destinado a la compra de una vivienda, los expertos también son bastante contundentes. “Ningún particular, ni ninguna familia debería destinar los ingresos de más de cuatro o cinco años a pagar una casa”. Es decir, si en un hogar entran unos ingresos brutos anuales de 40.000 euros, debería acceder a una vivienda cuyo valor de tasación sea, como mucho, de 180.000 euros.
“Ningún particular, ni ninguna familia debería destinar los ingresos de más de cuatro o cinco años a pagar una casa”Es decir, en la actualidad, ambos indicadores se encuentran por encima de los parámetros aconsejables.Como se observa en el gráfico superior, el porcentaje solamente ha bajado del 30% en una ocasión, en el año 2000, mucho antes de que estallara la crisis. Además, llegó a alcanzar el 60% en pleno 'boom'. Lo mismo ha sucedido con el segundo de los indicadores. Desde 2008, no se ha conseguido romper la barrera de los seis años. La crisis desatada a partir de ese año provocó una abrupta caída de los precios de la vivienda, pero también se llevó por delante el poder adquisitivo de miles de familias.
El informe de expertos inmobiliarios recuerda, por ejemplo, cómo el ratio de esfuerzo financiero alcanzó máximos cercanos a 9 años en 2007 y cómo el mercado español ha exigido tradicionalmente unos mayores niveles de esfuerzo que en otros países, como los 5,3 años de sueldo necesarios para comprar casa en Reino Unido o los 3,6 años necesarios en Estados Unidos en la actualidad.
Creemos que ratios superiores a 7,5 no parecen sostenibles en el medio plazo, considerando el rápido incremento de esa cifra a partir de 2005 y que el nivel actual de 6,9 ya es claramente superior al de otros países como Reino Unido y Estados Unidos. Por ello, los notables ratios de esfuerzo financiero exigidos ya para el pago de una vivienda limitarán en los próximos años la subida de los precios, especialmente si a partir de 2019 los tipos de interés comienzan a subir y el coste de la financiación se encarece frente a los mínimos actuales.
Os dejo una foto y os animo a que me digáis el lugar en el que me encuentro en mi correo.
| Gonzalo García Vázquez
Experto financiero & Inmobiliario